Le financement d’un objet locatif ne se résume pas au taux hypothécaire. La banque examine aussi la valeur du gage, la qualité des loyers, les charges, l’amortissement et la résistance du revenu à un scénario moins favorable.
Les quatre nombres à ne pas confondre
| Nombre | Question | Risque d’erreur |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Ce que le vendeur accepte | Le traiter comme valeur bancaire garantie |
| Valeur de nantissement | Valeur retenue par le prêteur | Découvrir tard un besoin supplémentaire de fonds propres |
| Dette | Montant effectivement emprunté | Oublier frais d’acquisition et travaux non financés |
| Revenu locatif net | Revenu disponible pour porter la dette | Utiliser un loyer maximal non documenté |
Pourquoi 25 % n’est pas une promesse
La FINMA a reconnu comme standard minimal une autorégulation prévoyant au moins un quart de la valeur de nantissement en fonds propres pour les immeubles de rendement. La banque reste libre d’appliquer une avance plus faible, d’ajouter des exigences d’amortissement ou d’écarter un revenu locatif jugé fragile. Si la valeur de nantissement est inférieure au prix, l’écart s’ajoute à l’apport à mobiliser.
Préparer le rendez-vous bancaire
- Prix, descriptif, plans, état et année des rénovations.
- Baux, état locatif, dépôts, impayés et durée des contrats.
- Charges d’exploitation, comptes PPE et fonds de rénovation.
- Liste des travaux immédiats avec devis prudents.
- Calcul brut, net, cash-flow et stress sur les mêmes hypothèses.
- Preuve des fonds propres et réserve de liquidité après acquisition.
Testez d’abord le dossier dans notre calculateur, puis confrontez le résultat à l’article détaillé sur l’hypothèque d’un bien locatif.