Entre le loyer brut et le revenu réellement disponible se trouvent quatre familles de coûts : exploitation courante, pertes de loyer, entretien prévisible et événements exceptionnels. Les mélanger produit un rendement illisible; les omettre produit une illusion.
La matrice des coûts
| Famille | Exemples | Fréquence | Document utile |
|---|---|---|---|
| Exploitation | Administration, assurance, charges non récupérées | Mensuelle ou annuelle | Décomptes et contrats |
| Vacance et pertes | Mois vide, impayé, remise en location | Irrégulière | Historique locatif |
| Entretien courant | Petites réparations, contrôles, remplacement local | Récurrente | Factures et plan d’entretien |
| Renouvellement | Toiture, façade, chauffage, ascenseur | Pluriannuelle | PV PPE, diagnostics, devis |
| Transaction et sortie | Commercialisation, notaire, fiscalité à vérifier | À l’achat ou à la vente | Offres et règles cantonales |
Charges récupérables et charges du propriétaire
Le montant « charges » d’une annonce peut désigner l’avance demandée au locataire, les charges totales de PPE ou une estimation. Pour le rendement, il faut isoler ce qui reste effectivement à la charge du propriétaire. Demandez les décomptes, la clé de répartition et les postes facturés au locataire selon le bail.
Ne soustrayez pas deux fois la même dépense. Si le loyer saisi est hors charges et que vous ajoutez seulement les charges non récupérées, la structure reste lisible. Si vous partez d’un revenu charges comprises, il faut reconstruire le net avec plus de soin.
Vacance : un taux moyen ne remplace pas l’historique
L’OFS a mesuré 48 455 logements vacants au 1er juin 2025, soit 1 % du parc suisse. Cette valeur nationale ne prédit pas la vacance d’un bien. Elle varie fortement selon le canton, la commune, le nombre de pièces et la catégorie de logement. Un appartement déjà loué a aussi un risque différent d’un logement livré sans historique.
Pour construire une hypothèse, combinez :
- l’historique réel du lot ou de l’immeuble;
- la durée des baux et les dates de résiliation;
- la vacance officielle au bon niveau géographique;
- la rotation et la durée d’exposition d’annonces comparables;
- le temps et le coût nécessaires pour remettre le logement en location.
La vacance coûte le loyer perdu, mais aussi parfois la publicité, le nettoyage, la remise en état et les charges non transférées. Une hypothèse annuelle en pourcentage simplifie le modèle; un scénario en mois rend le risque plus concret.
Entretien courant et gros travaux
Une provision annuelle fondée sur un pourcentage du prix est un raccourci utile lorsque les documents manquent. Elle ne remplace pas un plan technique. Le coût dépend de l’âge, du mode constructif, des rénovations passées et de la part privative ou commune.
Pour une PPE, le fonds de rénovation est une réserve collective, mais son existence ne prouve pas qu’il suffit. Comparez son montant et les versements futurs aux travaux discutés : toiture, enveloppe, chauffage, ascenseur, conduites, assainissement énergétique. Lisez plusieurs procès-verbaux, car un chantier peut être mentionné longtemps avant son vote.
Assurance, gestion et temps du propriétaire
Une gestion déléguée a un coût visible. Une gestion personnelle consomme du temps et crée une dépendance à votre disponibilité. Pour comparer équitablement deux véhicules, vous pouvez valoriser ce temps ou au moins le signaler comme charge non monétaire.
Vérifiez les couvertures de l’immeuble, du lot et de la responsabilité. Une prime passée peut évoluer; un sinistre peut entraîner franchise, travaux non couverts ou interruption de loyer. Le modèle doit conserver une marge plutôt que prétendre tout prévoir.
Fiscalité : garder une réserve distincte
Les revenus locatifs et les déductions dépendent du cadre fédéral et cantonal ainsi que de la situation du propriétaire. La réforme de l’imposition du logement doit entrer en vigueur en 2029 selon la décision annoncée par le Conseil fédéral en avril 2026; elle modifie notamment le contexte des intérêts passifs et de la propriété occupée par son propriétaire.
Dans notre calculateur, la réserve fiscale est une hypothèse manuelle. Nous préférons un champ visible à une « estimation » automatique incapable de connaître le canton, les autres revenus, la fortune et la structure de détention.
Construire trois scénarios
| Scénario | Vacance | Entretien | Travaux | Usage |
|---|---|---|---|---|
| Base documentée | Historique + contexte | Dépenses réelles lissées | Travaux votés | Comparer les biens |
| Prudent | Rotation plus longue | Réserve renforcée | Devis haut | Fixer une marge |
| Incident | Plusieurs mois | Réparation ciblée | Appel de fonds | Tester la trésorerie |
Le scénario d’incident n’a pas besoin d’être probable chaque année. Il vérifie si la réserve de liquidité permet de tenir sans vendre dans l’urgence. Reliez ensuite ces sorties au rendement net et au cash-flow.
Checklist de clôture
- Chaque charge a un document ou une hypothèse identifiée.
- Les avances du locataire ne sont pas traitées comme un coût propriétaire.
- La vacance associe perte de loyer et coût de remise en location.
- Entretien courant et renouvellement lourd sont séparés.
- Le fonds de rénovation est comparé au plan de travaux.
- La fiscalité reste une réserve à valider, pas un résultat automatique.