Le rendement locatif n’est pas un chiffre unique. Le brut mesure le rapport entre loyer et coût, le net introduit l’exploitation, et le cash-flow ajoute la dette. Les trois sont utiles à condition de ne pas changer les hypothèses entre deux biens.
Rendement brut : un filtre, pas une conclusion
La formule de base est simple : loyer annuel hors charges divisé par le coût d’acquisition. Le mot « coût » doit être défini. Pour un premier tri, certains utilisent seulement le prix. Pour une comparaison plus exigeante, nous ajoutons les frais d’acquisition et les travaux initiaux qui ne produisent pas de loyer supplémentaire immédiat.
Si un appartement coûte 780 000 CHF, que les frais estimés sont de 25 000 CHF et que le loyer hors charges est de 2 450 CHF par mois, le loyer annuel atteint 29 400 CHF. Sur un coût total de 805 000 CHF, le brut est d’environ 3,65 %. Ce pourcentage ne dit pas si le dossier dégage un revenu après charges.
Rendement net : faire apparaître l’exploitation
Nous retirons d’abord la vacance du loyer théorique. Puis viennent les charges supportées par le propriétaire, l’entretien courant et les réserves choisies. L’objectif n’est pas de prédire chaque facture, mais de rendre visible le prix de l’incertitude.
| Étape | Montant annuel | Justification |
|---|---|---|
| Loyer théorique | 29 400 CHF | 2 450 × 12 |
| Après vacance 2 % | 28 812 CHF | Hypothèse modifiable |
| Charges non récupérées | -3 120 CHF | 260 × 12 |
| Entretien | -6 240 CHF | 0,8 % du prix |
| Réserve fiscale | -1 800 CHF | Réserve, pas calcul d’impôt |
| Réserve travaux | -2 500 CHF | À relier au dossier technique |
| Revenu net estimé | 15 152 CHF | Avant financement et amortissement |
Le rendement net estimé de cet exemple est proche de 1,88 % du coût total. Il est nettement inférieur au brut parce que l’exemple charge volontairement plusieurs réserves. Un propriétaire peut retenir d’autres montants, mais supprimer une ligne ne supprime pas le risque correspondant.
Cash-flow : introduire la dette
Avec 220 000 CHF de fonds propres, la dette simplifiée sur le coût total serait de 585 000 CHF. À 2,10 %, les intérêts annuels sont estimés à 12 285 CHF. Le cash-flow avant amortissement serait alors proche de 2 867 CHF par an.
Ce flux n’est pas un bénéfice comptable complet. Il ne comprend pas le remboursement du capital, les frais de gestion éventuels, une rénovation exceptionnelle ou l’impôt réel. Il montre seulement la marge entre revenu net modélisé et intérêts.
Stress : demander ce qui casse en premier
Notre calculateur emploie un stress éditorial égal au maximum entre le taux saisi augmenté de deux points et 5 %. Avec une dette de 585 000 CHF et un taux de stress de 5 %, les intérêts théoriques atteignent 29 250 CHF : le cash-flow devient négatif. Ce scénario ne reproduit pas la politique d’une banque. Il révèle la dépendance du dossier au financement.
Vous pouvez aussi tester une vacance plus longue, une baisse de loyer ou des travaux. Le scénario utile n’est pas forcément le plus spectaculaire; c’est celui qui correspond à une faiblesse plausible du bien.
Les six doubles comptages fréquents
- Inclure les charges PPE dans le net puis ajouter à nouveau la totalité du décompte annuel.
- Retirer une provision d’entretien et les mêmes travaux comme deux postes distincts sans expliquer la différence.
- Utiliser un loyer charges comprises puis soustraire encore les charges du locataire.
- Compter les intérêts dans le rendement net et les retirer une seconde fois dans le cash-flow.
- Ajouter la dette au dénominateur alors que le prix total y figure déjà.
- Traiter l’amortissement comme une charge économique sans montrer qu’il réduit aussi le capital dû.
Comparer deux biens sans tricher
Créez une feuille standard et appliquez les mêmes définitions. Le loyer doit être actuel ou justifié par un comparable daté. Les frais d’acquisition doivent suivre la même convention. Les réserves peuvent varier si l’état des bâtiments diffère, mais cette différence doit être motivée par des documents.
Ouvrez le calculateur suisse avec vos hypothèses, puis lisez la matrice charges, vacance et entretien. Avant une offre, passez à la checklist de due diligence.